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Gewerbegrundstücke

Die Standort- und Grundstückswahl ist eine der weitreichendsten und langfristigsten Entscheidungen für die erfolgreiche Unternehmensentwicklung.

Baugrundstücke sind in der dicht besiedelten Unternehmenslandschaft der Metropolregion Rhein-Neckar äußerst begehrt. Dementsprechend bewegen sich die Grundstückspreise im der Rhein-Neckar-Raum deutlich über dem Bundesdurchschnitt:

„Die Kaufpreise für voll erschlossene Gewerbegrundstücke sind abhängig von der Lage und betragen im Kern des Verdichtungsraums Rhein-Neckar zwischen 110 und 200 Euro pro Quadratmeter – teilweise werden bis zu 240 Euro bezahlt. Im suburbanen Raum liegt die Verhandlungsbasis zwischen 80 und 110 Euro pro Quadratmeter. An der Peripherie fallen durchschnittlich 50 Euro pro Quadratmeter an – bei überwiegend sehr gutem Verkehrsanschluss.“

Zit:aus „Upgrade your business“, Immobilienmarktbericht 2017 der Metropolregion Rhein-Neckar GmbH, Mannheim

Umso wichtiger ist es, die Eignung eines Gewerbegrundstücks für Ihre betrieblichen Zwecke und Ihre individuellen Anforderungen zu prüfen.

Bei der Bewertung von Gewerbegrundstücken sind einerseits real-materielle Eigenschaften des Grundstücks, zweitens baurechtlich-planerische Gegebenheiten und drittens Infrastruktur und Standortfaktoren von Bedeutung

Real-materielle Eigenschaften:

Grundstücksoberfläche: Größe, Grundstückzuschnitt und Topographie sind die Oberflächenmerkmale eines Grundstücks. Naturgemäß erschweren große Unebenheiten oder Höhendifferenzen die Bebauung. Der optimale Grundstückszuschnitt ist stark von den betrieblichen Abläufen abhängig, sodass für den einen Betrieb ein möglichst quadratisches Grundstück, für den anderen eine möglichst lange Straßenfront ideal sein kann.

Untergrund/Altlasten: Geologie und Tragfähigkeit des Bodens haben Einfluss auf Statik und Konstruktion der Gebäude und auf die Baukosten. Außerdem von eminenter Bedeutung ist die Altlastenfreiheit. Beim Bauen „auf der grünen Wiese“, auf Grundstücken, wo bisher nur eine landwirtschaftliche Nutzung stattgefunden hat, stellt sich höchstens die Frage nach einer möglichen Kampfmittelbelastung, bei Grundstücken dagegen, auf denen gewerblich-industrielle Vornutzungen gegeben sind, ist es wichtig zu klären, ob diese Risikopotenziale bezüglich Kontaminierung mit Schadstoffen in sich bergen.

Sind Altlasten vorhanden, kommt es auf die geplante Nutzung an: soll in den Untergrund eingegriffen werden oder bleibt er unangetastet, bringt die vorgesehene Nutzung Berührung mit Menschen mit sich, etc.. Je nach geplanter gewerblicher Nutzung des Standortes können sich eine unterschiedliche Bewertung der Kontaminierung und ein unterschiedlicher Umgang mit der Altlast ergeben.

Baurechtlich-planerische Eigenschaften:

Informationen über die rechtlichen und baurechtlichen Gegebenheiten eines Grundstücks enthalten:

  • der Bebauungsplan
  • der Flächennutzungsplan
  • das Grundbuch
  • das Baulastenverzeichnis
  • das Liegenschaftskataster

Der Bebauungsplan gibt Auskunft darüber, in welcher Weise ein Grundstück bebaubar ist. Er enthält beispielsweise Festsetzungen zu Art ( GE, GI, etc.) und Maß der baulichen Nutzung (Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Baumassenzahl), der Anzahl der Geschosse und der zulässigen Dachform. Beachten Sie jedoch, dass es nicht für jedes Baugebiet einen Bebauungsplan gibt. Hat die Gemeinde für das Gebiet, in welchem das fragliche Grundstück liegt, keinen Bebauungsplan aufgestellt, muss sich das geplante Vorhaben in den Charakter der näheren Umgebung einfügen (§ 34 BauGB).

Für die gewerbliche Nutzung vorgesehen sind vor allem die Gebietsarten Mischgebiet (MI), gem. §6 BauNVO, Gewerbegebiet (GE), gem. §8 BauNVO und Industriegebiete (GI) gem. § 9 BauNVO. Darüber hinaus können jedoch bestimmte gewerbliche Nutzungen auch in allgemeinen (WA) oder besonderen Wohngebieten (WB), in Dorfgebieten (MD), urbanen Gebieten (MU) oder Kerngebieten (MK) Platz finden. Für den großflächigen Einzelhandel (ab 800 m² Verkaufsfläche) ist – außerhalb der typischen Kerngebiets-/Citylagen – eine Ausweisung als Sondergebiet (SO) erforderlich.

Der Flächennutzungsplan ist dem Bebauungsplan übergeordnet und hat allgemeineren Charakter als dieser. Dort stellt die Gemeinde die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung in den Grundzügen dar. Aus dem Plan kann beispielsweise abgelesen werden, wo im Gemeindegebiet Wohnbauflächen, Gewerbe- und Industriebauflächen, Grünflächen oder Verkehrsflächen geplant sind. In der dazugehörigen Begründung werden die Planaussagen erklärt.

Das Grundbuch verzeichnet Eigentumsverhältnisse und die Rechte, die an einem Grundstück bestehen. In das Grundbuch wird eingetragen, wer Eigentümer eines Grundstücks ist (Abteilung I). In Abteilung II ist ersichtlich, ob Lasten und Beschränkungen, wie beispielsweise Grunddienstbarkeiten (z.B. Wegerechte) und beschränkte persönliche Dienstbarkeiten, Auflassungsvormerkungen und Verfügungsbeschränkungen (Insolvenz- und Testamentsvollstreckervermerke und Ähnliches) bestehen. In Abteilung III kann dem Grundbuch entnommen werden, ob auf dem Grundstück Hypotheken oder Grundschulden lasten.

Das Baulastenverzeichnis gibt Auskunft darüber, welche öffentlich-rechtlichen Belastungen auf einem Grundstück ruhen. Dies kann beispielsweise eine Zufahrtsbaulast oder eine Abstandsflächenbaulast für ein anderes Grundstück sein. Baulasten stellen reale Belastungen des Grundstückes dar und sind daher ein wertbeeinflussender Faktor beim Erwerb eines Grundstückes.

Das Liegenschaftskataster ist der flächendeckende Nachweis aller Flurstücke und Gebäude. Es dient zusammen mit dem Grundbuch zur Sicherung des Eigentums an den Liegenschaften und gewährleistet, dass die Flurstücksgrenzen in der Örtlichkeit jederzeit mit hoher Genauigkeit bestimmt werden können. Das Liegenschaftskataster wird von den unteren Vermessungsbehörden geführt und durch Liegenschaftsvermessungen auf dem Laufenden gehalten.

Infrastruktur, Standortfaktoren

Für die Bewertung der am Standort vorhandenen Infrastruktur spielen unterschiedliche Faktoren eine Rolle. Man unterscheidet in harte und weiche Standortfaktoren, bei den weichen nochmals in unternehmensbezogene und personenbezogene Faktoren.

Harte Standortfaktoren

Unter harten Standortfaktoren versteht man messbare Strukturdaten, wie etwa die Verkehrsinfrastruktur. Sie haben starken Einfluss auf die Tätigkeit und den Erfolg eines Unternehmens. Wichtige harte Standortfaktoren sind:

  • Ver- und Entsorgung des Gewerbegrundstücks mit Medien (Strom, Wasser, Abwasser, Gas, Fernwärme, Telekommunikation)
  • Verkehrsanbindung (Straße, ÖPNV, Schiene, Wasser, Luft); Möglichkeit einer 24-h-Anlieferung
  • Lage zu den Bezugs- und Absatzmärkten
  • Ansiedelungen im direkten Umfeld: mögliche Synergieeffekte durch passende Branchen/Kunden/Lieferanten, problematische Betriebe mit störende Emissionen
  • Arbeitsmarkt (qualitativ und quantitativ, Lohnniveau);
  • Energie- und Umweltkosten;
  • Lokale Steuern und Abgaben
  • Förderangebote (Subventionen, Investitionszulagen).

Weiche Standortfaktoren

Weiche Standortfaktoren sind weniger leicht quantifizierbar und unterliegen stärker der subjektiven Einschätzung. Dennoch können Sie die Ansiedlungsentscheidung eines Unternehmens entscheidend beeinflussen. Es wird dabei zwischen zwei Typen weicher Standortfaktoren unterschieden:

1. Weiche unternehmensbezogene Faktoren

Wirtschaftsklima und -freundlichkeit der Stadt oder Region (Unterstützung durch Wirtschaftsförderung und Behörden.);

  • Image von Stadt- und Region
  • Branchenkontakte (Vorhandensein gleicher, verwandter oder unterstützender Branchen und Zulieferer; Kommunikations- und Kooperationsmöglichkeiten);
  • Vorhandensein von Hochschul- und Forschungseinrichtungen sowie Innovationsträgern und ihre Vernetzung mit Unternehmen

2. Weiche, personenbezogene Faktoren, die Einfluss auf die Lebensqualität der Beschäftigten besitzen:

  • Qualität des Wohnens, Einkaufs-, Kinderbetreuungsmöglichkeiten, Schulen
  • soziale Infrastruktur;
  • Schönheit von Stadt und Region, Umweltqualität;
  • Freizeitwert (kulturelles Angebot, Sport, etc.);